임대차 3법 핵심 정리 - 계약갱신청구권, 전월세신고제, 전월세상한제

보증금의 큰 상승과 세입자의 부담을 줄이기 위한 제도인 임대차 3법은 계약갱신청구권, 전월세 신고제, 전월세 상한제 등을 핵심으로 하는 주택임대차 보호법 개정안과 부동산 거래 신고 등에 관한 법률 개정안을 말합니다.

 

2020년 7월 임대차 3법이 국회에서 통과된 이후 전월세 시장에 큰 변화가 있었는데요. 최근 임대인과 임차인의 분쟁은 계약갱신 청구권에 집중되고 있다고 하는데 오늘은 계약갱신청구권, 전월세 신고제, 전월세 상한제에 대해서 알아보도록 하겠습니다.

 

 

계약갱신청구권이란?

"계약기간 2년 + 2년 추가 가능"

임대차 계약 기간을 2년에서 계약기간 2년을 추가로 연장할 수 있는제도로 기존 2년 계약에서 세입자가 연장을 원할 경우 1회에 한하여 2년 연장이 가능한 제도입니다. 즉 계약갱신 청구권이란 임차인이 임대차 계약 갱신을 요구할 수 있는 권리를 말합니다.

 

"정당한 사유없이 거절 못함"

"직계존비속 거주목적의 경우 갱신 요구 가능"

임차인이 계약 갱신을 요구를 한다면 정당한 사유 없이 임대인은 거절을 할 수가 없는데, 다만 집주인이나 직계존비속의 거주 목적일 경우에는 갱신 요구 거부가 가능합니다.

 

 

 

전월세 신고제란?

"임차인 보호를 위해 반드시 신고해야 하는 제도"

- 전월세 신고서란 임차인을 보호하기 위해 시행되었으며, 주택 임대차 계약 시 30일 내로 계약사항을 매매계약과 마찬가지로 전세, 월세 등의 계약도 반드시 시, 군, 구청에 신고해야 하는 제도입니다. 

 

" 신고는 30일 이내, 신고하면 자동으로 확정일자 부여"

- 임대인/임차인 양쪽 모두 30일 이내에 임대차에 관련된 모든 정보(보증금, 임대기간, 임대료, 계약금)를 신고해야 하며, 신고하는 순간 자동으로 확정일자가 부여됩니다. 

 

"보증금 6,000만 원, 월세 30만 원 신고대상"

- 수도권/광역시 기준으로 보증금 6,000만 원 이상, 월세 30만 원 이상이 신고 대상이며, 위반 시 과태료 100만 원이 부과 예정입니다. (2022년 5월 31일까지는 미부과 됩니다.)

※ 거짓으로 신고를 했다면 100만 원 이하의 과태료를 부과함.

 

■ 신고대상 - 수도권, 광역시, 세종시, 각 도의 시 지역에서 임대차 계약에 대해 전월세 신고제가 적용이 되고 아파트, 원룸, 다세대 주택, 고시원, 기숙사, 공장 임대, 상가주택에 대해서도 신고를 해야 한다고 함.

 

 

전월세 상한제란?

"임대료 상승 연 5%로 제한"

- 임대차 계약을 갱신할 때  보증금을 과도하게 높이는 것을 막기 위해 임대료 증액 상한을 기존 임대료를 5% 이내로 제한하며, 세입자의 부담을 줄이기 위해  임대차 계약 기간 갱신을 1회에 한해 최대 4년간(2+2) 보장하자는 것이 전월세 상한제입니다.

 

- 전월세 상한제란 무조건 5%를 올리는 것이 아니라 상승폭을 5%로 제한을 하는 것입니다.

 

- 합의를 통해 5%를 넘는 인상 시 계약 갱신 청구권을 사용하지 않은 것으로 간주하여, 타인에서 소유권을 넘겨도 전월세 상한제는 적용됩니다.

 

※ 전월세 상한제의 부작용은 새로운 임차인과의 계약 체결에는 상한 제한이 없기 때문에 세입자가 바뀔 때마다 전세 가격이 급등할 가능성이 높다는 것입니다.

 

임대차 3법 부작용?

임대차 3 법은 임대차 계약을  갱신할 때 보증금을 과도하게 높이는 것을 막고 세입자의 부담을 줄이기 위한 제도인데, 부작용도 나오고 있습니다. 임대차법 개정 이후 전세 시장에 이중 가격이 보편화가 됐다고 하는데 이어 삼중 가격까지 나타나고 있다고 합니다. 

 

1. 가장 낮은 가격 = 기존 세입자가 계약갱신청구권을 행사해 상승률이 5%로 제한된 경우.

 

2. 가장 높은 가격 = 전세, 월세가 급등한 시세를 오롯이 반영한 신규 계약.

 

3. 중간 가격 = 낮은 가격과 높은 가격 사이로 집주인과 임차인의 딜로 인한 가격

 

실제로 현행법상 본인이나 직계가족이 실거주하는 경우 세입자의 갱신권을 거부할 수 있어 집주인들이 협상카드로 쓰고 있는데 세입자는 울며 겨자 먹기로 높은 가격에 계약을 하는 경우도 발생하며 전세 다중 가격 현상은 더욱 심해질 것으로 예상된다고 합니다.

 

오늘은 임대차 3법에 대해서 알아봤는데요. 세입자의 부담을 줄이기 위한 제도인 만큼 좋은 방향으로 정착이 되었으면 합니다, 감사합니다.

 

 

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